2021년10월에 경기도 여주에 아파트를 전세9500만원 끼고 1.15억에 취득하였습니다. 그후 최근 2025년4월말에 세입자가 빠지게 되면서 자녀가 9500만원을 세입자한테 부모님이름으로 대납을 하였고 그후 7월초에 매매가 되어서 매도하게되었습니다.부모님명의 은행으로 아파트 매도 금액을 입금 받고 다시 자녀한테 입금을 할때 은행에 이체내역을 뭐라고 남겨야하는지랑 추후 세무서에서 조사가 나올시 뭐라고 대처해야하는지 알려주세요.
은행 이체 시 필수 기록 사항
(1) 자녀 → 부모 계좌로 매도금 입금 시
기재 요령:
| + "경기 여주 [아파트명] XX동 XX호 매도 대금 정산" + (예시: "경기 여주 ○○아파트 101동 1001호 매도 정산금") |
근거: 매매계약서의 표시와 일치시켜 자금 흐름 추적성을 확보해야 함.
(2) 부모 → 자녀 계좌로 환원 시
기재 요령:
| + "전세금 반환 지원금 반환" + "2025년 4월 전세금 대납금 환급" |
중요성:
세무조사 시 "무상 증여"로 오인될 가능성 차단
2025년 7월 기준 1억 원 이상 증여 시 증여세(10~50%) 발생 가능성.
⚖️ 2. 세무 조사 대비 증빙 서류 체크리스트
다음 서류는 반드시 5년간 보관(2025~2030년):
| 预览 Code graph LR A[매매계약서] --> B[전세권 설정/해지 증명] C[대납 입금 증명] --> D[세대주 동일성 증명] D --> E[가족관계증명서] |
전세금 대납 증빙:
자녀 계좌 → 세입자 계좌로의 9500만 원 이체 내역 (2025년 4월)
반드시 "세입자 전세금 반환" 등의 사유 기재.
매매 관련 서류:
2021년 취득 당시 등기부등본(소유권 이전 날짜 확인)
2025년 매도 시 양도소득세 예납증명서.
친족 관계 증명:
주민등록등본에 포함된 세대원 여부 확인
미포함 시 가족관계증명서 추가 제출.
3. 양도소득세 계산 구조
(1) 과세 기준
| 구분 | 금액(억 원) | 비고 |
| 취득가(2021년) | 1.15 | 전세금 0.95 포함 |
| 매도가(2025년) | ? | 사용자 미제공 → A로 가정 |
| 양도차익 | A-1.15 | |
| 필요경비 공제 | 0.95 | 세입자 반환 전세금 인정 가능 |
(2) 세율 적용
보유기간: 2021.10 ~ 2025.07 (약 3년 9개월)
기준: 2년 초과 ~ 3년 이하 → 기본세율 30% + 지방세 3%
※ 2025년 현재 3년 초과 시 세율 20%+α 적용 가능성 ↑
️ 4. 세무 조사 시 필수 대응 원칙
(1) 자금 흐름 명확화
"대납금→환급" 연결성 강조:
증빙: 세입자 반환 계좌의 입금자명=자녀명 확인.
(2) 거래 일치성 주장
매매계약서의 매도인=부모명의 불변 원칙 강조
자녀의 역할은 임시 자금 지원자일 뿐 소유권 미연관.
️ 5. 위험 사례 및 예방 조치
| 위험 요소 | 대응 방안 |
| 대납 증빙 미비 | 세입자와의 전세권 해지 확인서 추가 확보 |
| 보유기간 계산 오류 | 등기일→매도일 정확한 일수 계산(citation:8) |
| 고가 증여 의심 | 1억 원 미만으로 분할 이체(單次 9,500만 원 적정) |
✅ 실행 플랜 요약
| + 7월 11일 : 매도금 입금 시 "경기 여주 ○○아파트 매도 정산금" 기재 + 7월 12일 : 자녀 계좌 환원 시 "전세금 대납금 환급" 기재 ! 7월 15일 : 전세금 대납 증빙서류 스캔본 백업 + 2026년 5월 : 양도소득세 신고 시 "필요경비 9,500만 원" 공항 |
참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테